李健辉：与杂志共成长，与行业共进步

文/李健辉

收到“我与《中国物业管理》杂志这些年”的专题稿约，我深思良久。《中国物业管理》杂志从2001年3月创刊以来，一直紧扣时代脉搏，密切关注中国物业管理行业的发展，以促进行业交流为己任，观点专业全面，视野遍及华夏甚至海外，15年来，不仅以一篇篇文章串联记录了行业发展的轨迹，以一张张照片定格成为物业管理行业发展的珍贵史料，更为行业同仁带来了宝贵的实践分享和观点启益。

按时间顺序回顾自己在《中国物业管理》杂志发表的多篇文章，粤华物业的发展历程与个人对行业的思考，点点滴滴重又浮出脑海。这些文章虽出自我手，但却是粤华物业发展的忠实记录，更透露和反映了中国物业管理的发展脉络。

感谢《中国物业管理》杂志的约稿,唤醒了我的记忆，更感谢《中国物业管理》杂志为全国物业管理行业搭建了如此优良的交流、探讨和分享经验的平台。在“十三五”开局元年，让我们共同回瞰来路、相偕前行。

粤华物业改制之年，与《中国物业管理》杂志结缘

粤华物业与《中国物业管理》杂志的轨迹似乎有着某种神秘的共生和呼应，2001年是《中国物业管理》杂志创刊元年，紧接着2002年恰是粤华物业改头换面、开天辟地的重生之年。这一年开春，2002年2月28日，粤华物业按国家关于国有企业转制的政策，做出了一个惊世的决定：脱离粤海集团这只“航空母舰”，打破“铁饭碗”，捧起“泥饭碗”，从国有企业转为集体所有的非公有经济体制。粤华物业从此真正踏上了面向市场、参与竞争、自我经营、自我管理的征途。

转制后的粤华物业，没有开发商背景，没有现成的“饭碗”，之前铁饭碗时代的缺陷，譬如管理理念、资源整合、人才、市场竞争、管理机制等，瞬间凸显成公司能否存活下去的头等大事，犹如从大船上卸下、方才投身沧海的小船，装备未缮、经验欠缺，粤华物业独自面临苍茫的市场，竞争压力之大难以想象。但是，粤华人冷静行事、乐观前行，把压力变成了动力。就在这一年，粤华物业确定了“百年制度、百年品牌”的企业愿景，创建了以“人、诚、实、效”为核心理念的企业文化；这一年，粤华物业制订了“接一座物业，创一片天地，树一个品牌”的品牌经营策略，贯彻了“以满足顾客需要为中心，实现持续改进”的经营宗旨；这一年，粤华物业收购了一家清洁公司，成立了设备维保子公司和绿化子公司。粤华物业绝地重生，焕发了新的青春和活力，主营业务大步发展，在管项目数量成倍增长。

粤华人永远不会忘记2002年！

这一年，我将粤华物业成功转制的经验，撰写了《分业经营是把金钥匙》和《民营企业——未来物业管理行业的主力军》两篇文章，分别在《中国物业管理》杂志2002年第5期和在2002年第6期发表，与国内同行深入分享粤华物业体制改革和发展模式的成功经验以及“建管分离”的实践经验。

藉由粤华物业的改制以及撰文投稿分享经验的这一缘起，我与《中国物业管理》杂志相识，自然而然，浑然天成。

以文会友，以道相应，与《中国物业管理》杂志相知渐深

其后几年，我根据粤华物业的发展实践和行业的热点问题，陆续在《中国物业管理》杂志发表了多篇文章，如《建立“分等定级，质价相符”物业管理服务收费机制及注意事项》、《让试金石大放异彩》、《招投标风险困扰行业规范发展》、《业主委员会：想说爱你不容易》、《浅析物业管理收费难之原由及化解》、《论物业管理服务工作中的事前管理》、《物业管理企业唯有突破传统的盈利模式方可迎来春天》、《招投标风险困扰行业规范发展》等，每一篇文章都踩着中国物业管理行业的时代发展节拍，有些篇章和观点甚至远超当时同行的意识和眼界，这是身为资深行业高级管理人员对行业深度思考之后的内心自然流露，亦同声呼应于 《中国物业管理》杂志当时的办刊宗旨和报道方向，我与 《中国物业管理》杂志渐渐从相遇到相知、共鸣，再到深交了。

令我感受尤深的是发表于《中国物业管理》杂志2004年第5期《物业管理步入法制化理性发展阶段亟待解决的问题》一文，今天重读，仍然感慨万千。

这要从撰文的历史背景说起。

我国大陆第一家物业服务企业1981年在深圳市成立时，“物业管理”对当时的国内来说无异于“星星之火”。从1981至1993的十多年间，各地陆续进行物业管理试点，但仍处于摸索阶段。1993年，建设部在广东番禺和深圳召开了全国物业管理专家研讨会，围绕“什么是物业管理”、“中国要不要搞物业管理”、“中国应该搞什么样的物业管理”三个问题展开讨论。会议决定将“房屋管理”改为“物业管理”，确定了物业管理的社会化、专业化、企业化和经营型的“三化一型”发展方向，提出物业管理必须引入市场竞争机制。从上世纪90年代开始，物业管理逐渐由珠江三角洲向海南、上海、江苏、辽宁、山东、福建等沿海经济较发达的地区发展。据建设部当时的不完全统计，至2002年全国物业管理平均覆盖面达38%，物业服务企业总数超过2万家，从业人员超过230万，全国物业管理行业的产值达到了300亿元。物业管理的“星星之火”已经逐步在中华大地燎原，行业规模初具。

随着物业管理在我国大陆地区的迅猛发展，一些深层次的问题也逐步暴露，其中有不少在全国有重大影响的典型案件、事件。

例如，1993至1996年，深圳市连续发生的三起停车场丢车案件、1998年发生的震惊全国物业管理行业的深圳市笔架山庄业主被害案、2008年好来居高层砸童案、2010年某小区物业服务费上调风波等；广州2003年发生的“广州维修资金第一案”、广州某花园物业管理费纠纷案等；福建省发生的福州首起维修基金行政诉讼案、福建维修基金民事诉讼第一案等。

上述案例引起了全国物业管理行业的严重关注，物业管理显现的诸多严重问题，要求政府加快物业管理行业的立法。2003年6月8日，国务院以第379号令公布了《物业管理条例》。

拙作《物业管理步入法制化理性发展阶段亟待解决的问题》正是发表于国务院颁布《物业管理条例》之后不久，旨在对《物业管理条例》的完善和落实提出一些自己的建议。文章提出了构建适合我国国情的物业管理体制、进一步完善物业管理经营机制、厘清物业管理边界等问题。

其中，关于转变政府职能，文章提出：“在市场经济条件下，物业管理行业的发展主要是靠市场机制内部各种规律的有效调节，政府通过制定必要的政策法规，运用经济手段、法律手段和必要的行政手段进行间接管理，实行宏观调控，综合运用利率、税率、价格等经济杠杆来引导行业的发展，只有当出现市场缺陷、不正当竞争和危机时才进行直接的干预。政府的主要任务是为物业管理活动提供和维护正常运作所需的平等竞争的市场环境，培育和完善发达的物业管理市场制度体系。”

关于构建完善的行业自律机制，文章指出：“在构建完善的行业自律机制过程中，理顺行业协会与物业管理企业的关系是前提，强化行规行约是重点，充分发挥行业协会的职能作用是关键。协会作为行业内企业的自律组织，既是会员单位的家，起到与政府、社会媒体的桥梁作用；也是行业的管理机构，所有会员都拥有相应的权利和义务，制定行业协会章程，规范行业组织内的内部运行机制，赋予协会法定的职责和义务。同时，协会会员则必须大力支持行业协会的建设，自觉遵守行规行约，接受协会的管理、监督和违规的处罚，使行业协会能充分地发挥其代表职能、沟通职能、协调职能、监督职能、公证职能、统计职能、研究职能和服务职能等各项职能。”

文章的上述观点，终于在十二年后的广东，也即是2016年率先试点。

国务院批准广东省“十二五”时期深化行政审批制度改革先行先试，广东省住建厅发布了《关于落实物业服务企业资质管理改革、加强行业自律的通知》（粤建房函[2015]1359号）和《关于公开竞争承接政府服务职能，实行行业自律管理的公告》（粤建公告[2016]11号）等文件，决定在广东省范围内停止物业服务企业二级、三级和暂定三级资质的行政许可，把政府服务职能转由物业管理行业自律管理。

有鉴于上，我深信，转变政府行政职能、加强行业自律管理，必定是物业管理行业发展的方向。

《中国物业管理》杂志见证、参与和促进了行业发展

作为中国物业管理协会主办的全国性唯一一本国家级物业管理行业杂志、中国房地产最具理论权威期刊，《中国物业管理》杂志参与并见证了中国物业管理行业从“星星之火”到现如今的“星月灿烂”的变化。创刊15载，从2001年的啼声初露，一路走来，直至今日的业界地位，亦备受考验，与行业同忧喜、共沉浮。

我们欣喜地看到，《中国物业管理》杂志的谋篇布局和观点发声更趋全面、更加紧扣行业发展脉搏，更具先见与个性：“卷首语”总是在引领着物业管理行业的发展方向；“政策导航”平台对最新物业管理行业法规政策的发布、研读和贯彻比以往更细致深入；“产业论坛”开辟了物业管理理论研究的阵地；“专题聚焦”也纳入了更多对当前行业重大问题的研究、探讨和交流，并提供全景式的观点呈现；“第一线”可以读到业内最接地气的真实案例和观点思辩；“本刊纪事”、“区域视点”等栏目反映了全国各地同行的最新动态和新鲜经验；“热点讨论”自然是第一时间展现了业界对最热问题的探讨和争鸣；“境外视窗”则为读者带来了行业的源头探访、不时更新对异域发达国家同行的实践经验。而《中国物业管理》杂志主办的行业论坛，更是每一次都把物业管理的理论水平提升至新的高度……

我正是从《中国物业管理》杂志不断了解行业动态和热点，汲取同行经验，丰富物业管理理论，从而在思考粤华物业发展方向的时候得到了启发。例如，粤华物业与金鹏集团重组，把智能社区、智能安保引入物业管理等重大决策，都是从《中国物业管理》杂志上学习同行经验时获取的养分。

作为《中国物业管理》杂志的忠实读者和长期供稿人，掩卷之余,自身实践和行业难点热点常令我陷入长久的深思，有时文思泉涌、不吐不快,而《中国物业管理》杂志不仅令我思路清晰、困惑有解,更令我的思考和表达有了出口。它更是一个与同行交流的专业平台，编读相长,同行的充分交流和砥砺，又促进了行业的发展。

毋庸置疑，《中国物业管理》杂志参与和见证了中国物业管理行业的成长，有力促进了行业发展，从过去、现在至将来，《中国物业管理》杂志都是全国物业管理行业及业内同仁的良师益友。

结束语

回眸至今,这个时间节点,粤华已经晋级专业领先的中国物业管理公司。粤华物业立足基业，纵身融入互联网+的大潮，目前正在围绕“一流的资产管理服务集成商”的目标，不断整合所有内部和外部资源，加速进行互联网信息化建设，打造智能服务平台，用科技元素改良传统物业管理基因，向政府、社区、企业和家庭提供更专业新颖的产品和服务方案，多点突破、积极试点，实现与金鹏集团战略重组后的可持续发展,以期逐步实现“百年制度,百年品牌”的梦想。

适逢“十三五”开局元年，开放、创新、互联网+和供给侧改革等高频词，映射出未来几年的经济主旋律和发展重心，中国物业管理行业正处于互联网+带来的时代洪流中, 无论是主动是被动,从业人员改变思维、创新发展势在必行。作为承上启下的行业权威媒体,相信《中国物业管理》杂志又将围绕新的行业热点和关键词,铺展开新的行业长卷,我定拭目以待。

作者系中国物业管理协会副会长、广东省物业管理行业协会执行会长、广州粤华物业有限公司总经理

来源：《中国物业管理》杂志第７期