2023全省物业大会暨第五届广东物企综合实力研究成果发布会盛大召开

2023年12月1日下午，在广东省住房和城乡建设厅指导下，由广东省物业管理行业协会主办的以“凝聚力量 洞察未来”为主题的2023全省物业大会暨第五届广东物企综合实力研究成果发布会在广州阳光酒店盛大召开。

会议现场

广东省物业管理行业协会会长杨国贤，常务副会长李长江、梁兵、赵广峰、施仁忠，监事长刘忠，名誉会长陈家发，清华大学21世纪发展研究院院长邓国胜；特邀演讲嘉宾：碧桂园服务执行董事、总裁徐彬淮，中海物业执行董事、行政总裁肖俊强，清华大学公共管理学院城市更新与治理研究中心主任孟延春，合景悠活集团首席执行官王建辉，华侨城服务集团党委副书记、副总经理王杨，北京林业大学教授、博士生导师、物业管理系主任程鹏；特邀嘉宾：越秀服务执行董事兼行政总裁张建国，碧桂园服务首席市场官兼城市服务集团总裁汪英武，清华大学国强研究院博士连宇，珠江城市服务党委副书记廖惠敏；广东省物业管理行业协会副会长：李卓章、贺栩模、鲁军、喻斌、陈海照、姚平、毛良敏、任登飞、张洪利、韩曙光、韩超、张劲、吕雨华、刘宏才、朱琳、谢娆、易华平、唐学斌、连汉才、叶泗开、吴刚、彭登兵、黎东灿、张敏、吴泽炎、盘国安、吕维、林琅、周心怡、李勇军、吴少荣、李文清、曲以江、廖传强、张立和，广东省物业管理行业协会副监事长吴宇勋；赞助单位代表：广东业海控股董事长杨振业，东莞市鸿骏膳食管理有限公司总经理叶贺年，红门智慧停车科技有限公司首席运营官谭丽华，成都新潮传媒集团华南战区媒资总经理黄春林，广东泛达电子科技有限公司副总经理杨华，福建洛东生物技术有限公司总经理刘明刚，北京通川科技有限公司副总经理金小贯；广东省物业管理行业协会的常务理事、理事，广东省内各地市协会会长和秘书长以及媒体单位的代表等共同出席了此次会议。

广东省物业管理行业协会会长杨国贤在开场致辞中表示，2023是继内地物业行业发展40周年后又一个极为重要的年份，也是广东物业行业再次扬帆起航、持续引领全国物业行业发展的新起点。回顾2023年，在省住建厅的坚强领导下，在广大会员单位的大力支持下，协会开展了一系列卓有成效的工作，协会的品牌知名度、美誉度大大提升。

广东省物业管理行业协会会长杨国贤

一是高质量发展一马当先。在广东省住建厅的大力支持和指导下，广东物业行业率先召开了全省物业行业高质量大会。与此同时，广东省物协先后和海南、河南、内蒙、上海等地市行业协会联合主办了一系列高质量发展高端论坛，使得高质量发展在全国物业行业普及开来，让物业行业与高质量发展产生了密切的关联，充分展现了广东物业行业在高质量发展新时期新阶段的新担当、新作为。

二是新领域探索敢为人先。广东省物协积极联动有关行业协会、专业机构和高校，立足全社会和物业行业发展新趋势，积极在物业行业整体发展状况、物业企业新发展领域、物业行业标准化新趋势等方面积极探索，输出了一大批有影响力的成果，持续赋能物业行业新发展。

三是搭交流平台一力当先。近年来，广东省物协持续完善省内省外两个平台。通过召开全省物业行业工作座谈会、全省各地市行业协会工作交流会、全国部分省市物业行业论坛、“粤港澳大湾区-长三角地区-海南自贸港”物业行业高质量发展大会等活动，努力将省内省外物业行业好的经验和做法充分打通、融合，有力推动了全国物业行业发展水平的提升和进步，有力推动了全国物业行业的融合和共同发展。

四是高品质服务创优争先。2023年以来，广东省物协先后开展了一系列人才培养和培训活动，举办了“技能兴业-才创未来”主题发展论坛，通过物业员工的全面发展和技能提升，有力推动了一线服务品质的提升。与此同时，广东省物协还开展了一系列标准的编制工作，特别是发布了《住宅小区物业服务示范项目评价规范》，在全省掀起了创建示范项目的热潮，以标准引领全省物业行业的新发展，展现全省物业的新气象。

中海物业执行董事、行政总裁肖俊强在发言环节首先对省物协给予中海物业的关注和支持表示感谢。

中海物业执行董事、行政总裁肖俊强

他以《求生·求兴》为题，深入剖析当前物业行业的现状。他指出，面对行业新周期的阵痛和波动，劳动力价值被低估，企业广义多元化发展受限，中海物业通过推进市场拓展、项目运营和公司治理一体化的数字化转型，实现效率提升；通过打造“一线五链”为房屋提供全生命周期安全保障，促进产业链融合；通过精研客户需求，提升运营效率和客户体验，进一步优化服务产品设计；通过构建扁平、敏捷组织，向技术密集型转变，加快产业化转型。当前社会正在发生深刻转变，在不确定的世界中成为确定的力量，中海物业始终坚持服务美好生活，提供专业价值，促进规范市场，拓展幸福空间，以“中海式物业管理现代化”推进高质量发展新篇章。

碧桂园服务执行董事、总裁徐彬淮在《持续刷新》主题演讲中表示，11月28日，广州发布了关于住宅物业服务收费新的规范。大家之所以关注这件事，不仅仅是因为它发生在广州，而是这可能代表着政策层面未来会对物业行业在规范和收费等方面不断的提出一些新的要求。

碧桂园服务执行董事、总裁徐彬淮

今天我们处在一个快速变化的环境中，无论是大的宏观环境还是物业行业所处的微观环境都发生着这样那样的变化，需要我们不断用刷新的思维来面对行业的变局。那么我们要如何应对这些变化？我觉得可以用三个词概括，那就是：回归初心、回归客户、回归商业本质。

在运营方面，我们强调以客户体验为导向，以服务分级为纲领，以数字化管理和智能化应用为抓手，对运营工作进行持续的提升。

在增值服务方面，我觉得也可以用三个词概括，那就是：业务聚焦、商业模式、核心竞争力。

业务聚焦是我们强调的重点。可能过去大家觉得物业什么都能做，但真正做下来之后会发现，无论从精力还是能力上，物业公司真正能够做好的很有限，我们需要保持对陌生领域充分的敬畏来看待这个问题。

碧桂园服务最新的策略叫1+N+X，N就是依托物业赛道，聚焦的去做几个我们认为真正有优势、真正有把握且集团也愿意投入的业务，对其他更广泛的业务就通过合作以及投资孵化的方式来开展。

商业模式确定之后，进一步业务聚焦并形成核心竞争力，我们觉得是做好增值服务非常重要的两个点。

“我觉得企业也是一样，我们有时候会走得快一点，有时候会走得慢一点，但无论如何我们还是要踏着时代的脉搏，踏准行业的节奏，这样企业才可以真正的厚积薄发，持续的实现高质量的发展，”徐彬淮最后表示。

合景悠活集团首席执行官王建辉在《数智转型 破局新生》主题演讲中表示，展望未来，我们将会迎来服务的重生，数字触点会优化我们所有的对客服务服务设计的逻辑和理念。一句话来描述和总结就是，我们如何把我们员工的工作的场景和我们服务的客户的场景结合起来，通过服务设计更好的链接起来，呈现出更好的效果。

合景悠活集团首席执行官王建辉

王建辉进一步表示，大家其实已经发现，随着企业的管理规模越来越大，组织越来越复杂。此时，谁能将管理层级进一步降低，谁能将集团层面的集中管控做好，谁能制定更加贴合实际的基于共享服务和员工层面的简单规则与员工秩序，其将会成为物业行业的相对主流。简而言之，谁的组织越扁平，谁越能集中管控，就越有机会在未来胜出。

“我们还需要关注模式的提升，数字协同将会构建全新的生态，这一点已经非常清晰，比如服务会发生外延，从过往的园区服务到今天的城市服务是一个非常好的案例。未来的服务也会发生创新，比如今天社区里新零售和物业的结合，乃至未来养老包括可穿戴设备和物业的结合，甚至保险都可能会是服务创新的爆发点，”王建辉最后表示。

华侨城服务集团党委副书记、副总经理王杨在《夯实服务力，提升品质线——华侨城服务集团精益管理推动物业高质量发展》主题演讲中表示，从1981年到现在，物业行业已经经历了四个发展阶段，分别是：起步发展、快速发展、高速发展、回归高质量发展。在这背后，人民对美好生活的需要，推动着物业管理行业的深刻变革。

华侨城服务集团党委副书记、副总经理王杨

华侨城服务一直践行服务创造美好生活，在日常工作中一直以客户为中心、以服务为宗旨、以品质为生命线。从服务一个家到服务一个城，华侨城服务一直不断致力于为客户提供高品质的服务。

具体到日常的管理和服务过程中，华侨城服务一直致力于“做精·做实·做优”，努力实现“品质华侨城，服务千万家”。

做精方面，开展具有“华侨城特色”的物业业务。一是深化红色物业，党的二十大报告提出：要“增强党组织政治功能和组织功能，坚持大抓基层的鲜明导向，把基层党组织建设成为有效实现党的领导的坚强战斗堡垒”；二是精耕文旅物业，突破传统定义，深耕文旅融合业态管理，将华侨城优质文旅创新基因注入商旅业态，形成了“特色文旅物业服务体系”；三是力拓城市物业，做“中国城市协同治理的先行者”，凭借38年的运营经验，华侨城服务集团已经总结出一套专业化、模块化、社会化、精细化的服务体系，打造了“1+1+N”“机+人+域”一体多元化的华侨城全域协同治理模式。

做实方面，专注服务品质，提升品牌口碑。通过开展橙心美家计划，通过四保一服基础服务、四动线打造、管理标准化，实现项目的全面提升。

做优方面，开展增值服务，拓宽幸福指数圈。通过“橙心”系列品牌，不断提供业主所需的服务，提高业主的生活品质和服务满意度。

会上举行了《中国城市服务一体化报告》发布仪式。广东省物业管理行业协会会长杨国贤、清华大学21世纪发展研究院院长邓国胜、碧桂园服务执行董事、总裁徐彬淮、碧桂园服务首席市场官兼城市服务集团总裁汪英武共同上台发布了这份报告。

发布仪式

清华大学公共管理学院城市更新与治理研究中心主任孟延春在现场作了《中国城市服务一体化报告》主题演讲。孟延春表示，《中国城市服务一体化报告》内容总共包括四大内容，分别是：中国城市服务的问题；城市服务一体化理论；城市服务一体化实践；中国城市服务评价。

清华大学公共管理学院城市更新与治理研究中心主任孟延春

在中国城市服务的问题部分，主要包括两方面的问题，分别是：公共部门侧城市服务碎片化、市场部门侧城市服务低效化。具体来看，公共部门侧主要包括以下问题：城市公共服务供给压力大；城市综合服务能力不足；城市服务尚未形成完善模式。市场部门侧主要包括以下问题：难以寻求入局渠道；企业获利程度不高；综合性项目难度大。

面对上述问题，城市服务管理需要走向一体化，促进资源整合和多元主体参与。

在城市服务一体化理论部分，主要包括四个维度：空间一体化、要素集成化、技术标准化、资源整合化。

在城市服务一体化实践部分，主要包括ABCDE五个维度，分别是：空间一体化实践、要素集成化实践、技术标准化实践、资源整合化实践、日韩新城市服务实践。

在中国城市服务评价部分，基于有史以来第一个关于可持续城市的标准ISO37120（社区可持续发展---城市服务和生活质量指标）的指标体系，构建了三大方面、十一项指标的评价体系，分别是：①基础设施服务：电力能源、交通、环境可持续、污水处理、网络设施；②社会发展：教育、城市健康、城市宜居性；③治理服务：城市经济、科技创新、城市治理。

北京林业大学教授、博士生导师、物业管理系主任程鹏随后作了题为《2023广东物业管理行业发展报告--企业篇研究》的主题分享。程鹏表示，我国到底有多少家实际经营的物业公司，始终是物业行业之问，这是一个比较难以得到准确答案的基础性数据。同样，广东省到底有多少家实际经营的物业公司，也不好确定，不过通过较大的数据，可以分析广东物业行业成长特点。

北京林业大学教授、博士生导师、物业管理系主任程鹏

具体来看，在政府有形之手、市场无形之手同向发力下，物业公司历经了三波成立高峰，分别是：1994-1995年物业管理法律法规颁布带来第一波成立浪潮；2011-2013年房地产高速增长带来第二波成立浪潮；2018-2021年上市物业公司示范效应以及物业资质取消双重因素叠加带来第三波成立浪潮。

但物业管理全地域覆盖的背后，物业行业的分化不可避免。我们把130家调研企业划分为六种类型，其中有89家样本企业提交了2020、2021、2022年的经营数据。对三年的数据拟合后最优分割，已经很难出现某家样本企业出现类型间跃迁的现象，仅仅是同类型内的位次变化。

接下来，我们依据管理面积的大小，对44家上市物业公司运营健康得分进行可视化。整体上是管理面积越大，运营健康得分越高。这也是符合逻辑的，因为更大的管理面积对企业的管理能力要求更高，在运营健康维度自然有更高的得分。当我们对这条线做一个趋势区间后发现，折线上存在3个异常情况。也就是说，在物业公司处于这三个阶段时，会面临发展困境，由于某种因素，导致企业运营健康状况下降，在运营健康上出现掉队。我们将这一状态称为——死亡之谷。处在死亡之谷的阶段的物业公司，如果不对症下药，及时发现并解决问题，企业发展就会走向下坡路。

在提供数据的130家样本企业中，有105家公司提供了2022年和2021年的经营数据，其中：10.5%样本企业亏损；38.1%样本企业营收下降但盈利；51.4%样本企业营收增加且盈利；经营总收入、管理面积和归母净利润拟合数值最大的六家样本企业，增收又增利。

头部物业公司增收又增利的现象，说明各类资源的极化效应，赢者通吃效应在新条件下可能更强。

物业行业正在酝酿新突破，“老”业务进入深化应用的后半程，“新”业务尚未取得全面突破。“新的发展条件要求我们从更广阔视角思考物业管理行业，物业管理行业需要新的实践，”程鹏最后表示。

广东省物业管理行业协会行业发展研究中心主任鲁军随后发布了《2023广东省物业服务企业综合发展研究报告》。鲁军表示，本次报告自9月26日正式发布通知以来，历时两个多月，经过信息填报、初步审核、报告编制、报告评审等步骤，最终形成了这份报告。报告总字数接近13万字，这也是省物协连续第五年发布综合实力研究报告。报告凝聚了全场所有物业行业奋斗者的力量，是认识广东物业行业、了解广东物业行业的不二之选。

广东省物业管理行业协会行业发展研究中心主任鲁军

本次报告总共分为四个部分，分别是：物业行业高质量发展实践与探索；广东物业公司发展现状调查分析；广东上市物业公司发展状况；专题研究：我国城市居民养老需求代际差异的研究。

鲁军进一步表示，在第一部分，我们系统梳理了广东乃至全国物业行业高质量发展历程。我们惊喜的发现，广东在物业行业高质量发展的新征程上再次一马当先，向全国充分传递了广东声音，展示了物业力量，进一步凸显了广东物业行业发源地的力量。在第二部分，我们对全省物业公司和参评企业进行了系统的梳理，并创新的从不同城市视角对物业公司发展进行了解读，相信各地市协会都很期待这一部分的成果。在第三部分，我们对广东上市物业公司进行了分析，这一块大家比较熟悉。在第四部分，我们针对养老服务这一蓝海领域开展了专题研究，聚焦我国城市居民养老需求代际差异，相信一定会对有志于开展居家养老业务的企业产生启发。

鲁军透露，本次报告从资产、收入、成本、利润、纳税五大维度对130余家参评企业进行了整体分析。本次综合实力企业的测评出现了几个明显的变化，一方面体现了广东物业行业的飞速发展，另一方面也表明物业行业发展到了深水区。从增量时代到存量时代，物业行业已经到了必须转换发展思路、快速进入高质量发展新阶段的急速转型期。其中最值得关注的是利润数据，今年共有11家参评企业利润为负，还包括一些中大型物业企业，共计亏损超5亿元，这是一个很不乐观的数据，大家要高度关注。

本次大会上还举行了专委会牌匾和聘书颁发仪式，广东省物业管理行业协会会长杨国贤分别为广东省物业管理行业协会城市服务专业委员会主任汪英武、顾问邓国胜，广东省物业管理行业协会法律政策工作委员会主任毛良敏，广东省物业管理行业协会安全应急管理专业委员会主任郝宏章颁发了牌匾和证书。

专委会牌匾和聘书颁发仪式

为全面贯彻党的二十大提出的健康中国建设要求，广东省红十字基金会与广东省物业管理行业协会联合发起“广东救在身边.千家万护守护计划”，省红基会理事长邓家镇、省物协会长杨国贤上台签署了战略合作备忘录。该计划依托红十字在应急救护体系搭建方面的专长，借助物业行业深入一线，是群众生命和安全的第一守护者的特点，将积极推动社区应急体系搭建、应急救护培训、生命安全教育、志愿者服务等工作，守护千家万户的健康与安全。

签约现场

随后，特别支持单位东莞鸿骏集团董事长叶贺年和红门智慧停车科技有限公司首席运营官谭丽华分别向全体与会人员作了《数智时代下的心经济》和《集团化管理--集中与开放》主题分享。

特别支持单位分享

大会最后发布了“2023广东省物业服务综合发展实力企业名单”，同时向上述企业颁发了纪念证书。

此外，本次大会还对协会会员单位中荣获2023年广东五一劳动奖的单位和个人发放了2023年广东省五一劳动奖留念，同时对2023年度广东省物业管理行业协会“最佳会员”、2023年度广东省物业管理行业协会“优秀会员”、2022-2023年广东省物业管理行业诚信标杆企业、2022-2023年广东省物业管理行业优秀企业、2023大湾区物业服务品牌企业、2023年度广东省物业管理行业协会优秀供应商等单位进行了表彰，希望通过发挥榜样的力量，凝聚广东物业人共同的奋斗伟力，更好的应对变局、开创新局，最终在高质量发展的新征程中开创物业行业未来更加美好的明天。

2023年是广东省物协连续发布“全省物业服务企业综合发展研究报告”的第五个年头，也是首部《物业管理条例》施行20周年、行业标准化大踏步前行的20年。广东省物协将一如既往的永葆初心，持续做好各项服务工作，不断谱写物业行业发展新篇章，不断引导广大物业企业为全体业主提供更加优质的服务，充分展现物业行业的价值、担当和作为。

大合照