许会长就新条例答记者问
作者：管理员发布时间：2009-02-27
经省政府常务会议讨论、省人大常委会三次审议、召开立法听证会等程序，历时近4年、数十次易稿，备受全省广大业主关注的《广东省物业管理条例》）（修订稿）（以下简称《条例》）终于在2008年11月28日的省十一届人大常委会第七次会议上表决通过，并将从2009年3月1日起正式施行。修订后的《省条例》有许多特色和创新。
主要有三个大的方面：一是修改与上位法（《物权法》、国务院《物业管理条例》）不一致的内容，二是对上位法授权地方制定的内容作出具体规定，三是结合我省实际对上位法进行细化和补充。
（一）修改不一致的规定
我国是统一的单一制国家，实行的是以宪法为基础、以法律为骨干，包括行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章在内的统一、分层次的法制体系。这种既统一，又分层次的立法体制，具体体现在法的效力等级上，它要求：下位法不能与上位法相抵触，在不同位阶的法律规范发生冲突时，应选择适用位阶高的法律规范，也就是“上位法优于下位法”。为维护法制的统一，就需要对与上位法不一致的规定作出修改。
省政府在报送的修订草案中，修改了原条例与03年国务院物业管理条例不一致的五个方面：一是业主大会决定事项的投票权比例的规定；二是业主大会召开时限的规定。修改为“业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开”；三是物业管理企业资质证书的规定；四是前期物业管理收费的规定；五是物业管理维修资金的缴存主体和缴存比例的规定。
根据《物权法》和修订后的国务院《物业管理条例》，条例在修改过程中对几个概念作了修改：将“业主公约”改为“管理规约”，将“物业管理企业”改为“物业服务企业”，“物业管理合同”改为“物业服务合同”；同时删去了原修订草案中有关业主大会会议上投票权的规定。这里不仅仅只是概念的修改，更明确了一个基本的法律关系：对物业的共同管理权属于业主共同享有，业主和物业服务企业之间是一种委托的关系，物业服务企业通过物业服务合同为业主提供服务。
（二）对上位法授权地方制定的内容作出具体规定
国务院《物业管理条例》第九条第二款规定，物业管理区域的划分应当充分考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
根据这个授权规定，省条例明确了物业管理区域划分的具体办法。条例第七条规定：“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。”对于旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，条例规定：“由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。”如果相关主体对物业管理区域的划定有争议，则“由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。”
（三）结合我省实际对上位法进行了细化和补充，体现地方特色
一是强化了基层组织在物业管理活动中的作用。对基层组织在物业管理活动中的职责定位，是条例修改的重要内容，也是难点问题。如何准确定位，既发挥基层组织在物业管理中的作用，又减少行政干预，体现服务职能，正确掌握行政介入的度（角度和尺度）对这个问题经过多方论证，条例根据上位法作出了规定（条例第五条）：“街道办事处、乡镇人民政府会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，协调处理物业管理中的纠纷。居民委员会、村民委员会予以协助和配合。”按照条例的规定，基层组织介入小区事务主要是对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，协调处理物业管理中的纠纷。在业主委员会不按规定组织召开业主大会会议，业主委员会委员集体辞职、业主委员会换届选举的特殊情况下，经业主要求才对业主召开业主大会给予协助。这方面内容在总则第五条以及第十三条（筹备业主大会）、第十八条第四款（业主委员会不按规定组织召开业主大会会议）、第三十三条（业主委员会委员集体辞职）、第三十四条（业委会换届选举）、第四十三条（前期物业管理中的纠纷处理）、第五十二条（物业管理服务中的纠纷处理）等有具体规定。这些条文主要规定了街道、居委的指导、协助和协调的职责，突出了提供服务的职能。
此外，为方便基层政府、基层组织及时掌握了解情况，条例还建立了几项备案制度：一是业主委员会备案制度。条例第二十七条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”“备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。”二是物业服务合同备案制度。条例第三十六条规定：“物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将前期物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”条例第四十四条规定：“物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”
此外，政府的管理还体现在价格管理方面，条例第三十七条规定：“实行政府指导价的前期住宅物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行。”
二是进一步明确了业主的范围。国务院《物业管理条例》第六条规定“房屋的所有权人为业主。” 省条例在二审时，有常委会组成人员提出，社会上存在迟延办证的现象，购买了房产而尚未获得房产证的住户，能否参加业主大会?其法律地位和权益能否得到保护?建议条例予以明确。对此，省条例第十条作出了补充规定：“房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。” 这里明确了 “准业主”的范围,包括基于房屋买受人、受赠人、拆迁补偿人等，但不包括承租人、借用人等不以转移所有权为目的占有房屋的人。
三是完善了业主大会筹备制度。为了解决业主大会筹备难的问题，新条例修改了业主大会成立暨筹备的条件，进一步明确了基层组织在业主大会筹备中的指导、协调作用。新条例第十二条规定：“百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。”“已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。”“符合前两款情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。” 此处规定了产生业主大会筹备组的条件：或者是百分之二十以上业主联名，或者是已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上。对一定人数和一定面积的规定，符合上违法的精神。规定百分之二十以上的业主联名，这主要是考虑到筹备业主大会需要有一定的民意基础，参考了临时业主大会召开的人数比例。而规定在物业交付比例达到百分之五十以上的情况下，业主也可以要求成立业主大会，不再有“百分之二十以上的业主联名”的限制条件，则主要是为了防止小区大部分业主入住后，仍然迟迟未能成立业主大会的问题。以解决业主大会成立难的问题。
四是细化了业主就共同事务进行表决的计算规则。《物权法》对业主表决采取了双过三分之二和双过半的计算规则。物业管理区域内业主对筹集和使用专项维修资金、改建和重建建筑物及其附属设施作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。对制定和修改业主大会议事规则、管理规约等其他有关共有和共同管理权利的重大事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。实施过程中，人们对于“专有部分面积”、“建筑物总面积”、“业主人数”怎么计算产生了不同的理解，一些小区还因此产生纠纷。为解决实践当中遇到的问题，省条例对此作了细化，省条例第二十二条规定：“面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。（二）建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。”
五是进一步规范了业主委员会成员的行为。根据国务院《物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，应依法履行职责。在现实生活中由于个别业委会成员的寻租行为，给业主带来极大的危害，如何进一步规范业委会成员的行为，督促其依法履行职责，加强对其监督，也是常委会审议中提出的问题。对此，条例第三十条补充规定：“业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：（一）挪用、侵占业主共有财产；（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；（三）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；（四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。”对违反这些规定的，条例规定经业主委员会会议决定中止其委员职务，提请业主大会会议决定终止其委员职务；并依法追究其相应的法律责任。
六是明确了物业管理用房，以及物业共有部分的登记查询制度。国务院《物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”省条例第三十八条对此作了具体规定：“建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。”这主要是对建设单位的要求。针对现实生活中存在的部分物业管理用房权属不明的情况，条例进一步明确：“物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。”
同时，为了从制度上保障业主对物业管理用房及物业其他共有部分的合法权益，条例还明确了政府有关部门、建设单位的法律义务。条例第三十九条规定，县级以上人民政府城乡规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时，按前述规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位应当在商品房预售时予以公布。县级以上人民政府房地产行政主管部门应当在办理所有权初始登记时，在房地产登记簿中注明物业服务用房面积和房号以及物业的其他共有部分。业主有权查询。该项规定对保障业主对共有部分的权益有着积极意义。
七是进一步规范了物业管理服务收费。对物业服务收费的投诉在现实中是比较多的问题，对此条例作了系列规定。对前期物业管理阶段，条例第三十七条规定：“建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式。实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行。”第四十一条规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。”“物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。”为防止建设单位随意承诺减免物业服务费用给其他业主、物业服务企业造成损害，条例规定：“建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。”
对业主大会成立后的物业服务阶段，为了保障业主的知情权，条例还明确了物业服务企业的收费公示义务。条例第四十六条规定：“物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置进行公示。”第四十九条规定：“物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。”此外，条例还规定：“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”“业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况，以及共用场地、共用设施设备产生的水电费的分摊情况提出异议时，物业服务企业应当及时答复。”
八是细化了车位、车库首先满足业主需要的规定。《物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”这主要是针对现实生活中存在的一些问题：有的开发商出于利益趋使，将车位、车库高价出售、出租给小区外的人停放，导致不少小区车位、车库严重不足，极大地影响了业主的生活，业主对此意见很大。住宅小区规划用于停放汽车的停车库（位）属于小区公共配套设施，按照便于管理、方便生活的原则，应当首先满足小区业主的需要。但对于如何“首先满足业主的需要”，需要进一步明确。为此，条例第五十四条作了细化规定：“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。”“建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。”这些规定体现了几个精神：一是车位车库先租后售，并且租给业主和物业使用人以外的人只能是短期租赁合同，二是建设单位只能在依法取得权属登记后方能出售，三是车位车库数量较少时，每户业主只能购买一个车位车库，以体现公平性。
九是对擅自改变房屋用途作了禁止性规定。条例规定，在物业管理区域内，不得违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房。根据该项规定，业主不得随意改变房屋的用途（既包括“住改商”，也包括“商改住”），这是业主应当遵守的一个基本准则，也是业主必须承担的一项基本义务。但同时，对于“住改商”、“商改住”，条例也未一刀切地给予禁止，如果业主确实需要改变房屋用途的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，要办理相应的审批手续，要符合国家卫生、环境保护要求等。在遵守法律、法规以及管理规约的前提下，根据《物权法》的规定，还要征得有利害关系的业主的同意。
十是对“房中房”问题作了明确禁止性规定。在现实生活中，一些业主将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方，严重影响了其他业主的生活，并且存在严重的安全隐患。省人大代表多次提议案，呼吁禁止“房中房”，明确执法主体，加大惩罚力度。针对这一问题，条例第五十五条专设一项，规定在物业管理区域内禁止上述行为。同时，为了解决“房中房”执法难的问题，第六十八条规定在发生上述违法行为时，由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期拆除，并对业主、物业使用人处一千元以上五千元以下的罚款，对装饰装修企业处五千元以上五万元以下的罚款；逾期未拆除的，县级以上人民政府建设行政主管部门可以申请人民法院强制执行。
此外，为加强行业自律管理，条例第六条还补充规定：“物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，督促其依法、诚信经营和服务，对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责，促进行业健康发展。”
