吕雨华：聚力突破写字楼物业智慧化难点
物业服务在经济社会各个领域不断渗透，除了住宅、写字楼、商业物业，已涉足产业及物流园区、公众场馆、学校、医院、机关及企事业后勤、部队营房、交通场站、港口、主题公园等，并且仍在不断地拓展和延伸。尤其是“放管服”改革、后勤服务社会化等，为物业企业参与城市空间运营创造市场机会，城市空间运营有望成为物业企业发展的新蓝海。
但是原有的城市公共服务社会化往往由多家不同主体共同实施，缺乏统筹管理与业务子系统的整合，运营成本较高，而物业企业可以依托自身平台及资源渠道优势，整合诸多专业领域的服务供方，进行集约化管理，为城市及特定区域提供一体化公共服务解决方案。
广东物业管理行业在发展的浪潮中始终屹立在潮头，应在商用物业、公共物业智慧服务领域积极研究、规范引导，为引领行业智慧化发展贡献广东方案。
趋势——数字化、智慧化、集约化
非住宅物业服务在业态细分领域的不断拓展，使物业企业获得更广阔市场以及全新服务机会的同时，运营管理的难度和技术要求也显著增加，早期的单点智能应用已无法满足全方位全场景的运营需求和用户体验需求。运营管理和用户体验的需要，加上物联网、云计算、大数据、5G、AI等的飞速发展，数字化、智慧化已成为非住宅物业服务发展的大趋势。它是指借助全新的技术应用，将各业务、场景的信息进行优化整合，利用多维度的信息重新建立新的数字化模型，借助AI自适应学习能力，实现从智能感知、智能管理，到正确的自适应思维学习与判断，对现实情况的全面呈现并作出更加准确的分析预测。
利用数字技术重构物业运营生态系统，驱动组织商业模式创新，在切实满足用户需求表达的同时，驱动物业企业服务的数字化变革。而物业企业借助物联网技术，极大降低以往人为采集数据的不确定性和不准确性，借助大数据云计算的分析逻辑，数据价值挖掘的深度和广度得到更大的延伸；加上AI让信息化拥有自学习适应能力，通过数据挖掘自学习，实现精准的预测，作出更为明智、高效的决策，制定全新的物业服务战略，并不断创造新模式、新场景，产生更大的价值。
此外，建筑能耗已成为城市总能耗的重要组成部分，中央空调、玻璃幕墙等的普遍使用，写字楼、商业及公共物业的能耗一直高居不下，为此物业企业需要在建筑的全生命周期，最大限度节约资源、保护环境，减少污染，为用户提供绿色、生态、舒适的使用空间。
痛点——缺标准、缺整合、缺协同
非住宅物业尤其是公建物业细分业态较多，不同物业类型的业主和用户的核心需求不同，需求的广度、深度也有较大差异，导致物业服务内容、项目、流程、标准的差异巨大，由此物业企业应当具备的运营能力、专业人才、专业设备也不尽相同，而且不同企业的做法也存在差异。此外，与住宅物业相比，公建物业推行社会化、专业化、市场化物业管理的时间较短，缺乏专业底蕴的长期积累，导致这些物业的服务标准化程度较低。
商用及公建物业或城市运营的智慧化，是长期的系统工程，难以由单一物业企业独立完成，需要全业态全产业链的智慧化整合与协同并逐步迭代升级。而大多物业企业在信息化平台建设偏重住宅小区场景的应用，商用及公建物业往往偏重对物的管理，对人的服务缺乏针对性。同时，大多数项目还是停留在智能通行、智能停车等单项（点）的智能产品应用，系统与系统之间存在诸多协同问题，缺乏智慧化的整体解决方案。
绿色物业体现在建筑规划、设计、施工、运行、维护等全生命过程，绿色物业管理主要作用发生在运行、维护阶段。近年物业管理行业在管理节能、技术节能等作出很多的努力，如优化设备运行、合同能源管理等，以及普通照明更换LED灯具、应用变频设备、无负压供水等，也积极安装汽车充电桩等，但是在建筑物供暖、制冷等高能耗领域，由于改造成本高、回收周期长而物业服务合同周期短等原因，导致实施难度大，遇到明显瓶颈。
设想——搭平台、定思路、出成果
写字楼（商业）与公共物业智慧服务专委会将聚合行业各类优势资源，搭建专业研究与交流的平台。
首先，发挥省部企业以及相关会员单位的优势，邀请具有该领域丰富实践经验的企业负责人或专业人士加入，同时以专委会作为加强与相关单位交流的纽带；
其次，设立写字楼（商业）与公共物业智慧服务类专家库，尤其是物联网、大数据、人工智能方面的专家，条件成熟时推行智慧服务专家创新实验室，不断丰富研究方法，推动智慧服务的技术和理论创新。
专委会将把握行业发展态势，契合企业经营管理实际情况，厘清研究思路和研究方法，有计划地开展业务调研、课题立项、研究交流、试点试行等。如聚焦商用及公共物业管理领域的发展趋势、共性难点和突破点等，确立年度研究方向和相关研究课题并召开专题研讨会，对标杆企业和典型项目进行实地调研，力求在关键领域取得突破。
特别指出的是，服务标准化程度低、智慧化服务缺乏互联互通的整体解决方案，是商用及公建物业服务的主要痛点，研究制定具有实操性、行业级的智慧物业服务系列应用标准、评估标准正当其时，构建智慧服务团体标准，构建互联互通的数字化平台整体解决方案。
此外，增进与省内外物业管理专业研究机构、商用及公建物业服务标杆企业的交流，拟优选5家在商用及公共物业智慧服务方面有代表性的物业企业，组织会员单位参观交流，互帮互助；开展各类专业培训，推动行业标准及各类专业研究成果的转化。
（作者是广东物业管理行业协会副会长兼写字楼智慧服务专委会主任、长城物业公司联席总裁）
