福州房管局5措施规范物业服务行为

福州市房管局9月11日就进一步加强我市物业服务企业服务行为监管工作提出意见。根据该《意见》，今后物业企业资质初审权将下放到区县;开发商未通过招投标选聘物业企业的，将处以10万元以下罚款;物业企业不得擅自退出，如果合同期满不再续约或者提前解除合同的，要在解除合同60日前书面告知对方。

物企资质初审权力下放区县

福州市房管局将物业企业资质核定初审权下放到各区(县、市)房管部门。各区(县、市)主管部门对各申报资质的物业企业的物业服务情况、从业人员持证上岗情况、项目的投诉情况等进行审查，提出意见。市房管局将各区(县、市)的初审意见作为资质核准的前置条件。

物业服务企业资质证书实行有效期两年制度和年度审验制度。对违规承接物业项目、无资质从事物业管理、擅自退出物业项目等违规行为，由区(县)物业行业主管部门进行查处。将物业企业不良行为及对业主投诉的查处情况记入企业信用档案，并向社会公布;企业信用档案情况与资质审验、转正、升级审核、物业项目招投标信用考核、物业项目评优评先等挂钩。

推行“重心下移，条块结合，以区为主，将物业管理纳入社区建设统一管理”的物业管理新机制。物业企业在办理资质证书和年度审验时，由街道对企业实行审查并出具相关意见送区(县、市)房管部门作为初审依据。

前期物业管理实行招投标制

《意见》规定，凡总建筑面积在2万平方米以上住宅及同一物业区域内非住宅项目(以下统称“住宅物业”)，开发建设单位应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业项目的前期管理。对于投标人少于3个(不含)或者小于上述规模的住宅物业，须经物业项目所在地区(县、市)房地产行政主管部门批准，方可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业项目的前期管理。

对住宅物业的开发建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由各区(县、市)主管部门责令限期改正，给予警告，依法予以处10万元以下罚款;对物业服务企业未依法通过招投标擅自承接前期物业管理项目的，或在前期物业管理招投标活动中与招标人或者其它投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的，由区(县、市)房地产行政主管部门责令限期改正，拒不改正的，依法予以处罚。

物业服务企业不得擅自退出

《意见》规定，业主大会或物业服务企业在物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，由解约方在解除合同60日前书面告知对方，并将解约事由、解约时间等事项书面报告区(县、市)房管部门和街道(乡镇)物业管理站。同时，应以书面形式在物业管理区域内公告15日。

各区(县、市)房管部门、街道(乡镇)物业管理站应指导业主委员会在合同解除前，依法组织召开业主大会选聘新的物业服务企业，签订物业服务合同;同时监督原物业服务企业在合同解除之日起10日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或新选聘的物业服务企业移交工作。

在合同期限内物业服务企业不得擅自退出物业项目管理服务。企业擅自退出的，将企业违规行为记入企业信用档案;给业主造成损失的，应当依法承担法律责任。

物业服务合同不报备要受罚

市房管部门会同市工商部门制定统一规范的物业服务合同示范文本，通过推广使用物业服务合同示范文本，明确合同各方当事人的权利、义务、责任、服务项目、收费标准、违约责任等。

《意见》要求，各区(县、市)房管部门要认真对物业企业签订的物业服务合同进行审核，对符合条件的及时备案，对企业违规承接的物业项目责令限期改正。对物业企业未依法备案物业服务合同的，由区(县、市)房管部门责令限期报送备案，对逾期不报备的，处以5000元以上1万元以下的罚款。

加强对物业服务合同履约情况的监督检查，建立行业主管部门与相关职能部门联动查处机制，重点加大对物业服务企业多收费少服务、收费不透明，巧设名目乱收费、服务收费不实行明码标价、擅自占用物业共用部位和相关场地牟取利益等违反合同约定违规行为的查处力度。

物业服务人员不得无证上岗

市房管局将配合市物价部门定期制定与物业管理服务各等级标准相适应的多层次的物业服务收费政府指导价格，并向社会进行公布，努力形成“质价相符”的物业服务收费机制。

同时，各区(县、市)房管部门要积极配合同级物价部门加强对物业服务企业的服务内容、服务标准、收费项目和收费标准的监督。各物业服务企业应当按照规定实行明码标价，将收费项目、标准和服务内容、物价监督电话等在小区显著位置向业主进行公示。

《意见》提出，物业企业管理服务人员、专业技术人员要按照国家有关规定取得物业管理岗位证书或专业技术证书，管理服务人员要做到统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情。对于未取得岗位证书或专业技术证书的从业人员和专业人员应抓紧进行上岗培训。下一阶段，各级物业行业主管部门将开展大检查，对未实行持证上岗的企业和人员将依法依规予以处罚。