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会员风采

季如进:迎接物业管理的后资质时代

作者:季如进发布时间:2018-02-05

/季如进(清华大学房地产所副所长,清华恒隆房地产研究中心秘书长,教授)

“两证”(《物业管理师资格证书》和《物业服务企业资质证》)制度的出台和实施是国家体制转轨过渡时期的产物。换句话说,是市场经济体制尚不健全、尚不完善时的产物。从哲学的角度讲,体制转轨过渡时期的各项制度、政策必然带有两种体制的烙印,既有旧体制的痕迹,又有新体制的曙光。

“两证”出台与撤销的背景

从“两证”制度的出台和实施分析政府职能的转变:

管理手段的变化。计划经济体制下,政府对行业的管理主要靠行政手段,没有那么多的法律法规。在市场经济体制下,政府对行业的管理是综合应用五种手段:法律手段、行政手段、经济手段、技术手段、道德手段(包括舆论)。

管理方式的转变。计划经济体制下,管理方式是统一计划下通过各级行政管理部门、行政领导逐级实施管理,实际上是一种权力管理,是政府配置资源。这种管理方式是直接的,有时效率还特别高。健全完善的市场经济体制则是由市场配置资源,政府宏观调控,就是我们常说的“两只手”。在体制转轨的过渡时期,由权力配置资源逐步向市场配置资源转变,政府这只手将视市场经济体制健全和完善的程度决定其职能的转变进程。

管理内容的变化。计划经济体制下政府是全面管理,人、财、物、行为等全方位管理。不仅管让谁干,干什么,还管怎么干。健全完善的市场经济体制下,政府的职能就是服务,一是营造和维护正常良好的市场秩序;二是服务于民生。正常良好的市场秩序通过市场主体和市场主体的市场行为来体现。物业管理的市场主体有需求方(业主)和物业服务提供方。物业服务提供方有从业人员(以专业管理人员为主)和从业机构(物业服务企业)。健全完善的市场经济体制下,需求方能自主选择合格的提供方。市场行为则是有两个边界,即行为程序的规范化和禁止性行为的明确。

在体制转轨的过渡时期,政府借助权力,从培育日后适应市场经济的市场主体入手,划分、界定其市场行为的边界,逐步推动建立正常的市场秩序。“两证”制度的出台就是这一时期物业管理领域改革的两大成果。

撤销“两证”的启示

党的“十八大”提出到2020年在我国基本完成构建较为完善的社会主义市场经济体制的任务。5年来,本届政府职能改革的基本特征是放开,即“简政放权、放管结合、优化服务”。其实质和终极目标是将政府对社会经济生活的管理逐步有序的转向以服务为主。政府对行业的管理将逐步从主导(过去)过渡到指导(现在)最终到引导(未来),即从刚性管制的逐步弱化向柔性指导、引导过渡。“两证”就是在这样的背景下撤销的。

党的“十九大”,做出了中国特色社会主义进入新时代的历史定位。就物业管理行业而言,今后将进入政府通过人大立法、行业通过协会立规、企业通过自身立信、业主立德、司法立威的新阶段。

“两证”撤销后,如何做好工作

“两证”制度的出台和实施激发和引导了物业管理行业从业人员的学习、培训、提高,推动和促进了物业服务企业的自身建设。在“两证”撤销后,如何继续做好这两方面的工作,是值得我们认真思考与努力的。

建设以物业项目负责人为重点的物业管理专业人才队伍。20175月,中国物协在上海举办了首届全国物业管理职业技能大赛。竞赛取得了成功,但从物业管理员(定位于物业项目负责人)组全国参赛选手的竞赛情况看,也反映出了一些带有普遍性的问题。因此,对应不断加强、探索和完善“两证”撤销后物业管理从业人员的学习、培训和提高。

物业管理专业人才队伍的核心是物业项目负责人。物业管理行业大体有两类人员,即技能型专业员工和管理型的项目负责人。行业人才队伍建设的重点是项目负责人。原物业管理师的定位就是项目经理,属于国家技术职称系列的中级职称。我国有数以百万计的各类物业项目,每一个项目物业管理具体运作的掌门人是项目负责人。项目负责人的知识结构、综合素质和全面能力将直接影响和决定该项目物业管理服务质量的优劣。同时,项目负责人也是广大从业人员心目中努力提升的目标。因此,物业管理专业人才队伍建设的重点必须定位于项目负责人。

建立两个体系,引领物业管理从业人员的学习与提高。众所周知,学习是成长的必由之路。随着物业管理向现代服务业的转型升级,对人才的素质提出了更高的要求。物业管理师取消后,怎样组织、调动广大从业人员的学习热情与不断提高,不仅是每一个从业人员自身的问题,更是企业、协会要深入思考的。

从企业到行业,应建立两个体系:学习、培训、提高的终身学习体系和职业技能水平评价体系。前者是自身主观努力的途径,后者是客观评价的方法。中国物协通过与国家开放大学的沟通与交流,已成立国家开放大学现代物业服务与不动产管理学院,设立物业学分银行以及物业学习成果认证分中心。这给广大从业人员、各企业、各培训机构搭建了一个引领终身学习的立交桥。与此同时,还应有一个职业技能水平的评价体系。我们要首先在行业内建立物业各岗位的技能评价体系,再争取将某些工种,如物业项目负责人列入国家水平测试类考试。

给物业从业者以拼搏、赢得荣誉的成长空间。专业人才队伍的建设与成长既要自身努力,也需要客观环境。首届职业技能大赛物业管理员的前三名将获得“全国职业技术能手”的荣誉,在行业内引起反响,给我们以启示。

开展标准建设和资信评级工作

在物业服务企业资质等级撤销后,各级行政主管部门将如何对行业、对企业进行管理;同时,各物业服务企业建设的目标是什么?抓手又在哪里?这是每一个物业服务企业都在思考的问题。

政府行政主管部门将加强事中、事后监管。随着政府职能向“放、管、服”的转变,政府将对行业和各企业加强事中、事后监管。这种监管旨在维护正常的市场秩序,除了对业主和社会舆情反映的各类意见、投诉等给予及时调查、反馈、处理的回应外,将重点监管两方面的事情,一是有重大社会影响的、可能导致严重社会后果的事件;二是对行业发展、对市场秩序可能有重大引导作用的正、反两方面苗头。当前,从中央到地方的各级政府部门,正在联手建立守信、失信企业及个人的联合平台,建立“红名单”和“黑名单”制度,同时给予相应的激励和惩戒。各企业对此应该给予重视。

在企业资质等级取消后,物业服务企业的自身建设应以建立四个体系为重点。一是以项目为中心的运营体系;二是以各级各类标准为指导的管理体系;三是以信用等级为标志的分级体系;四是以信息技术为平台的业务支撑体系。

以标准建设为抓手,全面提升物业管理服务质量。党的十九大指出,我国经济社会发展已由过去高速度增长阶段转入高质量发展阶段。2017年全国人大常委会第30次全体会议通过了新修订的《中华人民共和国标准化法》。按新修订的标准化法,我国标准系列分为国家标准、地方标准、行业标准、团体标准、企业标准。标准分为强制性标准和推荐性标准。物业管理服务的标准将更多体现为团体标准,主要为推荐性标准。中国物协几年前就成立了“全国物业管理标准化委员会”,正在开展各类、各级物业管理标准的制订。实践证明,标准是质量的基础和依据。在标准的研讨过程中动员和组织广大员工参与并实施,本身就是企业提升服务质量,加强自身建设的过程。

以信用等级为标志,推动物业服务企业的转型升级。企业资质等级取消后,有人说,今后所有的企业都处在同一档次了。这话也对也不对。在物业管理市场面前,所有企业都是一样的,大家处在同一平台。但企业是有差异的,这种差异如何体现呢?今后,随着企业资信评定工作的开展,企业的信用等级将是区分企业的主要标志,将成为业主和社会选聘企业的主要参考条件。中国物协已启动物业服务企业信用等级评定工作,正在拟定《物业服务企业信用评价管理办法》和《物业服务企业信用评价指标体系》。

需要强调的是,对企业的资信评定和以往对企业的测评、评优是不同的,他们不是一回事。一些地方正在进行的信用评级工作是有些偏差的。这种差别最主要的是测评、评优是协会、企业内部的事,是自己自评或同行内的互评;而资信评定是社会第三方对企业的市场行为进行的社会评定。正确的作法是协会出台管理办法及信用评价指标体系,然后通过招投标选聘社会上具有资格的第三方评价机构,对第三方人员进行信用评价指标体系的解读与培训,最终由该评价机构独立完成评价工作。